【案件报告6】商品住宅竣工验收合格不能免除开发商对买受人的质量瑕疵担保责任

【报告提要】

人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

案件名称：杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

一审案号：（2008）东民一初字第28号

案件类型：商品房销售合同纠纷

裁判日期：2009-5-15

文书来源：无讼案例

关键词：商品房买卖-验收合格-房屋质量-质量缺陷

【二审背景】

2006年3月25日，杨珺与东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份，该合同载明，购买开发的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室房屋一套，房屋用途为居住，房屋总价款为441430元，《住宅质量保证书》作为合同的附件；出卖人自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。水景湾10号楼为叠加别墅，除去顶楼阁楼层后有4个结构层，为砖混结构，屋面未设置保温层，对此，东盛房地产公司向杨珺出售房屋时未予告知。该楼的设计单位为通州市建筑设计院，施工单位为通州市华建建筑安装工程公司，监理单位为通州市天元建设监理咨询有限公司。该楼于2005年4月1日开工，2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中，发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，东盛房地产公司多次派员维修，但均未能根本修复。

2007年9月3日，杨珺将东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中，申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》(以下简称鉴定报告)，其鉴定结论为：水景湾10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温屋和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。其整改修复方案为：1．现有裂缝的修复方案：对内外贯通的裂缝可采用结构胶进行灌缝，对墙面粉刷层的裂缝，可铲除原粉刷层，进行重新粉刷。2．防止裂缝继续发展的处理方案：由于水景湾10号楼A室的裂缝基本上都属于温度缝，当温差较大时，房屋的裂缝发展会比较明显，虽然温度裂缝不影响主体结构的安全性能，但是会影响建筑的观瞻和使用，因此，应该采取措施，降低温度变化带给建筑的损伤，考虑到10号楼A室的屋面未设置保温屋，建议拆除原屋面瓦，参照图集苏J9801-1／8新做保温屋面。新保温屋面各层做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2．5水泥砂浆掺107胶，内调16号镀锌钢丝网一层；(3)40厚挤塑保温板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一层；(5)20厚1：3水泥砂浆找平层；(6)钢筋混凝土现浇屋面板。

2007年12月19日，杨珺向法院提出撤诉申请，同日法院作出(2007)东民一初字第1895号民事裁定书，裁定准许撤诉，同年12月21日，另诉要求东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。

2008年1月7日，杨珺申请对东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价进行评估。2008年7月9日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行作出建苏宁价[2008]213号《关于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价的鉴定意见》，结论为：位于东台市水景湾10号楼A室房屋整改修复工程造价为35481．36元。

东台市人民法院一审认为：

第一，东盛房地产公司出售给杨珺的房屋存在质量缺陷。1.根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》(以下简称质量管理条例)未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。2.根据建筑法第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。3.本案中，购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题，这是一个客观事实，并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。综合以上三点，足以认定本案出售给的房屋存在质量缺陷，认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，不予采纳。

第二，东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。1.如上所述，我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论，本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题，但存在裂缝的质量缺陷，且出现了渗漏。杨珺在保修期内主张权利，应当予以支持。2.根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定，建设工程不适用该法，因此，杨珺主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原则。质量管理条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”以上建筑法律法规的规定，旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以，杨珺向东盛房地产公司主张权利有法律规定上的依据。3.本案中，交付给的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，经鉴定，质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在，只是在交付后才被发现。在杨珺、东盛房地产公司双方签订的《住宅质量保证书》中，也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。综合以上三点，杨珺有权主张东盛房地产公司承担相应的民事责任。

第三，东盛房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，东盛房地产公司交付给杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用，杨珺选择要求东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任，依法应予支持，东盛房地产公司应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。

据此，东台市人民法院判决东盛房地产公司于判决生效之日起三个月内对属于杨珺所有的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复。

东盛房地产公司不服一审判决，向盐城中院提起上诉。

【二审裁判要旨】

盐城中院认为，东盛房地产公司与杨珺签订房屋买卖合同，其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现交付给的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题，经专业部门鉴定，其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。对此，作为房屋的出卖人，对其出售房屋存在的质量缺陷，依法应当承担相应的修复义务。

关于东盛房地产公司以交付的房屋通过了有关行政管理部门的强制性标准审查且通过了竣工验收为由拒绝承担相应责任的主张，法院认为，虽然交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准，未设置保温层符合当时的建筑标准和规范，但是交付给杨珺的房屋存在明显有质量缺陷，且已严重影响对房屋的正常居住使用，其原因亦经相关专业部门鉴定。提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实，并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。

房屋的图纸资料属于专业技术材料，没有东盛房地产公司的相关告知，杨珺仅凭常识，不可能得知房屋未设置保温层，即使知道未设置保温层的事实，在交付房屋时，也不可能知道未设置保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性，在使用过程中才得以发现。不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。

遂判决驳回上诉。

【简评】

商品住宅在竣工后，通过建设单位组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位等的质量验收，只能约束开发商和施工单位，以及通过政府主管部门备案并取得房地产权属证书的必经程序，并不能据此当然认为房屋质量符合开发商和购房者所签合同的要求，这也是合同相对性原则的体现。如果购房者确有证据证明所购商品房存在质量瑕疵，仍可依据其与开发商签订的合同向开发商主张权利。