【案例报告19】开发商提供的免除其办证义务的格式条款无效

【报告提要】商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房和逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约职之责。

案件名称：周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

案号：（2014）浙甬民二终字第470号

案件类型：房屋买卖合同纠纷

裁判日期：2014年08月13日

文书来源：最高人民法院公报2016年第11期

关键词：商品房买卖——格式条款——提醒义务

【二审背景】

2012年11月12日，周显治、俞美芳（买受人）与余姚众安房地产开发有限公司（出卖人）（以下简称众安房开公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（住宅，悦龙湾E08-02），商品房房款合计5162730元，买受人按其他方式按期付款；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人……

2012年11月12日，周显治、俞美芳出具《双方同意书》一份，言明：“本人俞美芳、周显治购买悦龙湾E08-2房源，本人知晓该房源先为众安房地产开发有限公司工程部办公用房，按照合同约定将于2012年12月31日前完成房子的交付手续，经本人与余姚众安房地产开发有限公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取E08-2钥匙等物料。本人承诺愿意在2013年6月30日前将E08-2作为众安房地产开发有限公司工程部办公使用，待期满后于2013年7月1日将房屋钥匙等相关物料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢复合同交房标准，特此承诺。”

2013年9月23日，周显治、俞美芳至众安房开公司处就房屋的质量瑕疵问题与周显治、俞美芳交涉，众安房开公司的工作人员（黄志亮）在《悦龙湾E08-2号房产所在问题》上书写说明：“2013年9月6日悦龙湾E08-2经业主与房产公司在交房前进行现场勘查验房发现并确认以上未打“×”26条问题，房产公司承诺在2013年10月5日前整改完毕，打“×”7条问题在经业主与房产公司进一步核实设计图纸和有关证据后确认，房开公司公司承诺在将所有房屋质量问题解决之后再履行交房手续。”

2013年3月9日，众安房开发公司登记取得余姚市城区悦龙湾E08幢-2的房屋所有权证（初始登记）；

2013年3月25日，被告余姚众安房地产开发有限公司取得余姚市城区悦龙湾E08幢-2的土地使用权（土地使用权分割登记）。嗣后，俞美芳、周显治依照合同约定将房屋价款5162730元支付给众安房开发公司。

因众安房开公司未履行交付义务，俞美芳、周显治于2013年12月31日诉至浙江省余姚市人民法院，至起诉之日，众安房开公司仍未与俞美芳、周显治办理房屋交付手续，亦未向俞美芳、周显治交付房地产权属证书。

浙江省余姚市人民法院一审认为：本案争议的焦点之一为涉案房屋的交付违约责任由谁承担问题。

首先，《商品房买卖合同》载明：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，该内容明确众安房开公司应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给原告方，而不能理解为被告自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定原告方何时才能取得房地产权证（将房产从被告公司转移登记过户至原告个人名下），现众安房开公司已逾期交付房地产权属证书，亦未提供证据以证明系可归责于原告方的原因导致逾期交付房地产权属证书。其次，依照合同约定，众安房开公司负有按时交房与按时交付权属证书的义务。现众安房开公司以合同中的条款（补充协议第6条第2款）“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同等”为由，认为即使认定被告逾期交房，那么逾期交房屋权属证书时间也应当相应的顺延。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该格式条款系众安房开公司提供，其内容显然置周显治、俞美芳的利益于不顾，免除了自身按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效，故众安房开公司不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。综上，案涉房屋逾期交付的违约责任应当由众安房开公司承担。

众安房开公司不服一审法院判决，上诉至浙江省宁波中院。

【二审裁判要旨】

宁波中院认为：众安房开公司与周显治、俞美芳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，系有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……。”说明众安房开公司应当书面通知周显治、俞美芳办理交付手续；而依据周显治、俞美芳出具的《双方同意书》，周显治、俞美芳会按照双方约定的时间配合办理交房手续，故众安房开公司无需在2012年12月31日前再另行书面通知周显治、俞美芳办理交房手续。但根据双方在2013年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出结论情况看，表明双方至今并未解决交房问题。众安房开公司存在逾期交房的违约行为。对于《商品房买卖合同》的约定众安房开公司应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给周显治、俞美芳，而不能理解为众安房开公司自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的初始登记，否则无法确定周显治、俞美芳何时才能取得房地产权证现众安房开公司已逾期交付房地产权属证书，应承担违约责任。至于附件八补充协议第6条第2款：“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”，该补充协议的格式条款系众安房开公司提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对周显治、俞美芳利益不利，导致周显治、俞美芳权益处于不确定状态，免除了众安房开公司按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效。

【简评】

在市场经济条件下，一方根据自身优势或是为了简化交易流程从而提供格式条款的情形非常普遍，若该格式条款免除了己方责任，加重了对方责任，此时如果提供格式条款的一方不采取合理措施提醒对方注意，则极容易造成不公平现象。法院在审判过程中，要充分尊重当事人的意思自治，但也不能对格式合同采取一概否认或一概认同的态度。法院应当从严审查格式条款，才能最大限度的保护相对人利益，保证交易安全，促进社会公平。