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限购政策对房屋买卖交易的影响

作者:admin时间:2019-07-04 13:59:28

限购政策对房屋买卖交易的影响

  

 

【案号】2016)京03民终3339号

【案情】张某与王某、田某通过A公司居间签订房屋买卖合同,由王某、田某出售系争房屋,张某按约支付定金,双方办理网签手续。后因房价上涨、当地出台限购政策等原因,王某、田某拒不履行合同并要求解除合同。张某遂起诉至法院,要求1、王某、田某继续履行合同,包括解除抵押、给付房屋、交付房屋、配合办理过户、共同前往相关机构办理申请贷款手续等;2、王某、田某按合同约定支付违约金;3、诉讼费由王某、田某承担。

【审判】1、判令张某与王某、田某继续履行合同;2、王某协助张某代为清偿房贷借款本息,并办理涉案房屋抵押登记注销手续;3、张某于房屋抵押权消灭日起七日内付清购房余款;4、王某、田某协助张某办理房屋产权过户登记手续,由此产生的税费由张某负担;5、王某、田某于判决生效三十日内向张某交付房屋;6、王某按合同约定支付张某违约金;7、驳回张某的其他诉讼请求。后王某、田某不服一审判决,提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

【法律问题评析】

本案中,买卖双方在签订房屋买卖合同期间,卖方以相关部门出台限购政策为由,认为合同履行过程中发生重大变化,若继续履行,卖方将无法再在本区域购买房屋,限购政策致使合同无法按照原计划履行,故单方面发出解除合同的通知。但买方坚持要求继续履行合同并起诉至法院。法院在认定房屋买卖合同效力时,对于限购政策实施前的房屋买卖行为,除违反《合同法》第五十二条的规定外,一般认定为有效。本案中,双方当事人已在政策出台前办理了网签手续,故新的住房限购政策并未对涉案房屋买卖合同继续履行造成影响,合同仍具备继续履行的条件。故法院判令双方继续履行合同,卖方应如期履行解除抵押、给付房屋、交付房屋、配合办理过户、共同前往相关机构申请贷款手续等义务。

限贷、限购政策是政府为加强房地产交易、限制各种名目的炒房和投机性购房而进行的政策调控,随着各地相继出台限购、限贷政策,势必对房屋买卖交易产生深远影响。对于房屋买卖行为发生在限贷、限购政策实施前的,除违反《合同法》第五十二条的规定外,一般认定为有效。对于限贷、限购政策何时出台、实施及具体内容,买卖当事人在签订合同时是无法预知的。在履行合同过程中,确因限贷、限购政策而不能履行的,属于不可归责于买卖双方的事由,买卖双方可请求解除合同而无须承担违约责任。若买方或卖方因其他原因违约却利用限购政策作为免予承担违约责任的借口的,违约方需承担举证责任,即证明其无法履行合同与受限贷、限购政策约束存在直接因果关系。

若房屋买卖行为发生在限贷、限购实施之后的,分两种情况。第一以自己名义签订房屋买卖合同的,合同系双方当事人真实意思表示,是合法有效的,但因政策原因,合同不能继续履行,由此买方应承担违约责任。因限贷、限购政策实施后,买方应明知自己是否符合政策的要求,应对政策导致合同不能继续履行承担风险和责任。第二以第三人名义买房,将房屋登记在第三人名下,又以自己是实际购房人为由请求人民法院判令第三人办理房屋所有权转移登记手续。限贷、限购政策不是法律法规,不影响委托合同及房屋买卖合同的效力,该委托合同是有效的,但因为相关机构出台的限贷、限购政策,使委托合同因违反现行政策而存在事实上继续履行的障碍,故在对外关系上表现为维持现状,即由受托人取得处理委托事务取得的财产。