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“以房抵债”合同有效吗?|实务问答7

作者:陈鑫范时间:2019-07-04 16:58:19

韩某因经营需要在2015年底问我借款200万元,约定借款期限3个月,后来韩某一直未归还借款,我们在2016年底签订了一份《协议书》,约定将韩某名下的某小区房屋一套抵给我,算作归还我的借款本息,但至今尚未过户给我,请问:我们签订《协议书》有效吗?

你和韩某所签的《协议书》可以定性为“以房抵债”协议,关于“以房抵债”协议的效力问题,法律未明确规定,实践中,也尚未有定论,且争议较大。实务中一般都是区分不同情形,对“以房抵债”协议效力作不同认定。

1.债务履行期届满后签订的“以房抵债”协议,且已经办理房屋所有权转移登记的,一般认为,此时债权的数额已经得以确定,在此基础上达成的“以房抵债”协议,一般不会存在显失公平的问题。在“以房抵债”行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下,应当尊重当事人的意思自治。从而承认“以房抵债”协议的效力。但是,下列情形例外:

1)如果当事人按照《物权法》第195条规定实现抵押权损害第三人利益,第三人可以参照《物权法》第195条第一款的规定主张撤销。

2)如果存在《合同法》第五十四条规定的情形,债权人、债务人均可请求变更或撤销“以房抵债”行为。

3)如果当事人利用“以房抵债”恶意逃债,第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效,也可依据合同法第七十四条的规定行使撤销权。

2.债务履行期限届满前签订“以房抵债”协议,或者债务履行期限届满后签订“以房抵债”协议但未办理所有权转移登记的,一般不确认该“以房抵债”协议的效力。

因此,你和韩某签订的《协议书》效力应该不会被法院认可。当然,由于这个问题在实践中争议较大,你们之间的《协议书》也不一定会被法院认定无效。